我們不光要聽郁亮們是怎么說的，而更應(yīng)看它們是怎么做的。等到它們真金白銀地大量拿地大量并購項目甚至大量開發(fā)蓋房時，大家再出手也不遲。
這一次樓市真的是要見底回升了嗎？天津的新房有多少，你知道嗎？
最近關(guān)于樓市見底即將回升的言論又不斷見諸媒體，比較有代表性的就是萬科郁亮的觀點：“市場收縮過了頭，反而會積蓄自發(fā)修復(fù)的動能。”此外所謂“境內(nèi)外資本開始抄底中國樓市長期看多”的說法也四處傳播。
這里我還是想表述一下個人的看法，即希望普通老百姓和投資者仍要保持一定的冷靜和理智。
首先郁亮等人的觀點是從房地產(chǎn)企業(yè)及資本的角度出發(fā)，他們所說的底部和我們普通人理解的底部是不一樣的。
他們所說的底部是一個區(qū)間，更傾向于一種長期的判斷，對于大資本來講即使失誤也只是一點試錯的成本，但對普通老百姓來說，多數(shù)人只有一次機(jī)會，一旦貿(mào)然沖進(jìn)去就可能是跌入深淵，做了別人試錯的炮灰。
如果細(xì)究所謂四大資本抄底的說法，就算所述全部述實，也不過是計劃投入數(shù)百億資金，相對于郁亮所說的“房地產(chǎn)仍然是一個十萬億市場”，不過九牛一毛，這更像是在對底部的試探而不是戰(zhàn)略性的根本轉(zhuǎn)折。大資本有足夠的資金不斷買買買，而老百姓呢？
其次就是為什么現(xiàn)在會有資本試探樓市底部呢？
我一直說要見市場底就要先見政策底，而政策底就是要在高層和地方政府對樓市的寬松政策出無可出無法再出時才會見到，否則就很難改變市場預(yù)期，躺平的購房者和開發(fā)商總會期待更進(jìn)一步的托底，這和股市中“多頭不死，底部不現(xiàn)”是一樣的道理。
而當(dāng)前確實已非常接近政策措施“應(yīng)出盡出”的“出盡”底線，但從政策底走到市場底肯定還有一段過程。
第三，從國家權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，在上半在大規(guī)模高密度的寬松政策刺激下，近三個月全國樓市平均價格已連續(xù)三個月上漲，再次突破萬元大關(guān)，但與之鮮明對比的卻是，今年1——7月份全國商品房銷售面積同比下降23%，銷售額同比下降28.8%，即使是一二線城市，新建商品房平均去化周期也上升至18個月警戒線。
也就是說，樓市雖然穩(wěn)往了價格，卻犧牲了銷量。按照央行7月份社融數(shù)據(jù)，7月居民新增中長期貸款1486億元，同比少增2488億元。可見居民貸款規(guī)模實際已經(jīng)處于增量難以持續(xù)的轉(zhuǎn)折點，局部的結(jié)構(gòu)性的返暖更像是在消耗市場的購房存量，而不是帶來增量。
最后就是我們?nèi)匀灰P(guān)注全球經(jīng)濟(jì)形勢的變化，按照此前我對經(jīng)濟(jì)大周期和小周期的分析，周期性衰退不可避免，疊加當(dāng)前全球信用規(guī)模的收縮趨勢，我們正處于未來全球區(qū)域性金融危機(jī)爆發(fā)的前夜，中國當(dāng)然也不可能免受波及。
此外還有疫情反復(fù)帶來的影響，這點就不加累述了，總之市場的不確定性仍然很大。
那么至暗時刻很可能尚未到來，界時我們每一個人要面臨的問題就會是，隨著大潮退去，最終是誰保住了財富，而又是誰承擔(dān)了減值和負(fù)債？
其實關(guān)于樓市見底的聲音今年并不鮮見，比如三月、五六月，但總?cè)缌鞴忾W現(xiàn)不定，所以當(dāng)前我仍傾向于保守和謹(jǐn)慎。
我并不否定有時會出現(xiàn)短暫性的回升，因為即使最嚴(yán)酷的寒冬，也會出現(xiàn)某些日子的回暖，也就是所謂“市場收縮過了頭，反而會積蓄自發(fā)修復(fù)的動能”，但這并不代表趨勢的轉(zhuǎn)折，冬去春來一定是要經(jīng)過九九八十一天的，規(guī)律不可逆轉(zhuǎn)。在房地產(chǎn)行業(yè)下行的大趨勢下，普通購房者更需要的是耐心。
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