在天津考慮兼顧居住和上學(xué)，想找一個(gè)平衡，今天我們來聊一聊另一種方案，就是買可以直接居住+上學(xué)的房子，這樣買的話，需要考慮什么，需要注意什么？

比起上次和大家分享的那種方案，先買小面積來過渡，今天要聊的這個(gè)，上手買就兼顧居住+上學(xué)，這個(gè)會(huì)更加有難度，其實(shí)如果直接抓住問題的本質(zhì)和核心來看，居住+上學(xué)的平衡的房子，需要考慮以下3個(gè)問題：
1.買可以有居住屬性的房子，還要考慮到學(xué)校，基本預(yù)算都不會(huì)很低，這種情況下，房子在持有周期內(nèi)，可以很好的保值嘛？
2.房子在持有周期結(jié)束后，還能有很好的流通性嗎？
3.你買的房子，真的完全符合你的需求嗎？
再簡(jiǎn)單點(diǎn)說，就是需求契合度，保值，流通性，就是考慮這三點(diǎn)，下面內(nèi)容也會(huì)緊緊圍繞這三點(diǎn)來討論

1.房齡的考慮
如果你孩子是從一年級(jí)開始上學(xué)，小學(xué)一般都在房子附近，初中也是片區(qū)內(nèi)搖號(hào)，你大概率這套房子小學(xué)六年+初中三年，要有將近10年的持有周期，畢竟你選的是有居住屬性的房子，持有10年，一定要考慮房齡的問題

第一，老房子千萬要慎重
老破小，更適合的是一居室的工具房，用來上學(xué)或者轉(zhuǎn)學(xué)，用完即出手，保障一個(gè)流通性，畢竟老房子一般指上世紀(jì)80-90年代的房子，住這些房子的現(xiàn)在也都是中老年人居多，甚至可以說都是爺爺奶奶輩兒的人了，這種房子，您要是還敢買大兩室，或者是三室，你想一下，等你孩子再上完學(xué)，這房子得更老，更破，更舊了，價(jià)格不便宜，同樣價(jià)格能買市區(qū)新房或者次新房，這種房子就叫老破大，老破大的流通性現(xiàn)在是很差的，帶學(xué)區(qū)的老破大流通性都很一般，更何況其他普通的老破大了，所以房齡太老的房子，千萬別買太大面積的

第二，次新房里的大坑~回遷安置房
現(xiàn)在有很多樓盤小區(qū)，房齡很新，剛剛交付幾年，你看小區(qū)環(huán)境也還可以，然后位置也在市區(qū)，價(jià)格還不貴，唯一就是這房子屬于回遷安置房，但是架不住真的便宜啊，能滿足你居住的屬性，而且看房軟件上看看，成交量也不低，流通性也還可以，你就入手了

入手回遷房小區(qū)，難度可以說比正常商品房難度要大得多，回遷房小區(qū)，受限于它的業(yè)主圈層以及物業(yè)，同樣經(jīng)過10年時(shí)間的洗禮，回遷房小區(qū)的磨損度會(huì)遠(yuǎn)超正常商品房，這個(gè)不用和我杠，天津目前08-12年期間的回遷房小區(qū)，和同時(shí)期商品房比，現(xiàn)在差距就特別明顯

回遷房的房子保值屬性也相當(dāng)不穩(wěn)定，正常小區(qū)，如果是成交量持續(xù)放大導(dǎo)致的小區(qū)成交價(jià)上升，如果在成交量沒有啥太大變化的情況下，小區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)基本穩(wěn)定，不會(huì)有啥變化，畢竟這是市場(chǎng)規(guī)律嘛，量升價(jià)漲嘛。但是，這個(gè)定律在回遷房小區(qū)不適用，為啥呢？
回遷房小區(qū)的業(yè)主，房子都是當(dāng)初拆遷時(shí)的補(bǔ)償，如果一旦家里繼續(xù)用錢，或者想換房改善，他們不會(huì)太在意小區(qū)當(dāng)前掛牌價(jià)和大致成交價(jià)，就是以最快賣出去速度來成交這樣去賣房，畢竟當(dāng)初房子等于是白來的，沒有啥成本，你正常買的房子，如果150w買的
幾年后你賣，你肯定會(huì)把當(dāng)初買房時(shí)的稅費(fèi)，中介費(fèi)，甚至貸款利息都加上，溢價(jià)個(gè)幾萬塊賣，可能也就剛剛讓你不賠不賺而已，這是正常賣房思路和想法

回遷房業(yè)主賣房一般都會(huì)追求成交速度，他們一賣，直接可以刷新小區(qū)近期成交價(jià)格下限，別的不說，近期有幾個(gè)原住居民出來賣賣房，小區(qū)房?jī)r(jià)就被打下來了，價(jià)格會(huì)很不穩(wěn)定。

這樣的例子，天津可是已經(jīng)有了，當(dāng)初河西區(qū)2020火起來的蘭江云江這倆回遷房小區(qū)，從120-130w時(shí)，一路價(jià)格賣到150-160w，這小區(qū)我就一直不看好，從不推薦和建議，你看看現(xiàn)在，價(jià)格又回到最初的起點(diǎn)了。同樣的事兒，換個(gè)小區(qū)，難道你就又開心地往前沖嗎？

就這種情況下，你再買個(gè)大面積的，若干年后，當(dāng)初的房齡新優(yōu)勢(shì)沒有了，然后同房齡的小區(qū)，你家小區(qū)可能是品相最差的了，然后再時(shí)不時(shí)有甩低價(jià)賣的鄰居，想想都嚇人啊。

2.保值的東西，經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)嗎？
在你入手的時(shí)候，你覺得保值的東西，也就是房子的價(jià)值點(diǎn)，它經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)嗎？

第一，類似地鐵房這樣的事兒
真正能保值的地鐵房，是有價(jià)值的地鐵線路，如果單單就是有條地鐵線，不好意思，以后可能大部分區(qū)域的房子都會(huì)有地鐵，天津現(xiàn)在修地鐵可是提速了，以后基本市區(qū)絕大部分區(qū)域，甚至環(huán)城很多區(qū)域，都會(huì)密密麻麻遍布都是地鐵

第二，學(xué)校的保值問題
買的房子，附帶一個(gè)xxx學(xué)校的分校，目送式上學(xué)，聽上去簡(jiǎn)直是非常保值啊。但是我們深入看一下啊，這個(gè)xxx重點(diǎn)學(xué)校的分校，說句不好聽的，就是個(gè)掛牌校，聽著好聽而已。然后看看現(xiàn)在新房市場(chǎng)的情況
稍微賣得好的樓盤，哪個(gè)樓盤附近沒個(gè)學(xué)校的，沒有學(xué)校，開發(fā)商都能花錢蓋個(gè)學(xué)校，然后再花錢請(qǐng)重點(diǎn)校來給個(gè)名字，這樣的模式以后也會(huì)遍地都是，你有我有全都有的，那你想想那還值錢嗎？