全運(yùn)村房?jī)r(jià)暴降背后的邏輯---房?jī)r(jià)和教育的關(guān)聯(lián)
刷朋友圈時(shí)，看到一套全運(yùn)村那邊的84平的兩室，預(yù)計(jì)成交價(jià)能在290w左右，印象里那邊兩室去年價(jià)格都在350w左右的，然后我去查了一下去年的成交數(shù)據(jù)，全運(yùn)村兩室同戶型價(jià)格，去年都有370多w成交的，為何短短一年時(shí)間，同樣區(qū)域，同樣的戶型，同樣的中間樓層，價(jià)格能從370w變成了290w? 今天想結(jié)合全運(yùn)村這個(gè)價(jià)格的變化，和大家聊一下目前天津樓市一些熱門區(qū)域房?jī)r(jià)的走勢(shì)的一些分析：
1.影響天津房子價(jià)格和流通的最強(qiáng)因素—教育
全運(yùn)村的房?jī)r(jià)是如何崛起的?
當(dāng)下的天津樓市，幾乎大部分的房子好不好賣，保值能力如何，流通性如何，影響房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵的因素就是房子的教育屬性，目前天津的房子和教育已經(jīng)達(dá)成了深度捆綁，這已經(jīng)成為事實(shí)了。
全運(yùn)村當(dāng)初房?jī)r(jià)的崛起，其實(shí)就是受教育因素方面的影響：
最早全運(yùn)村開盤時(shí)，最開始賣的價(jià)格甚至有不到兩萬的時(shí)候，但是那會(huì)兒小海地兒的盡頭，周圍過于荒涼，勸退了不少買房人，而且當(dāng)初買全運(yùn)村的人也沒想到自己的房子后來還能成為學(xué)區(qū)房
全運(yùn)村搭配的學(xué)校資源，最開始就是全運(yùn)村小學(xué)，說是上海道小學(xué)全運(yùn)村分校，其實(shí)就是掛牌校，類似新八大里那邊的重點(diǎn)小學(xué)分校一個(gè)樣子
但是后來全運(yùn)村小學(xué)和二新華中學(xué)搞了一個(gè)合作探索九年一貫制辦學(xué)的官宣出來，這在當(dāng)時(shí)還是比較新鮮的，那會(huì)兒河西區(qū)第一個(gè)九年一貫制學(xué)校，而且對(duì)應(yīng)的房子還是高品質(zhì)的次新房，可能那會(huì)兒提到全運(yùn)村，最多有人說它位置偏，但是融創(chuàng)+綠城開發(fā)的高品質(zhì)小區(qū)，加上九年一貫制學(xué)校，這在當(dāng)時(shí)的天津樓市還是很稀缺的。
全運(yùn)村的成功，也讓其他開發(fā)商看到了天津樓市破局的希望和答案，于是陳塘那邊開始圍繞師大二附小+四中來賣新房，但是隨著越來越多的九年一貫制新房開始在天津樓市出現(xiàn)，全運(yùn)村再次進(jìn)入大家的眼前，畢竟都是九年一貫制學(xué)校，全運(yùn)村是現(xiàn)成的房子+現(xiàn)成的學(xué)校，一切都是現(xiàn)成的，不用等待，發(fā)展了這幾年，周邊也有一定的人氣兒了。
再加上二新華中學(xué)的高中部開始招生，當(dāng)年二新華的高中錄取分?jǐn)?shù)線直接是瞄著四中去的，甚至錄取分?jǐn)?shù)線我記得還要比四中高一點(diǎn)點(diǎn)，這又給大家?guī)硪环N錯(cuò)覺，二新華好強(qiáng)。不能否認(rèn)三年后二新華高中成績(jī)會(huì)很強(qiáng)，畢竟拿高分?jǐn)?shù)線篩出來的優(yōu)質(zhì)生源，再咋樣也不會(huì)差。但是初中和高中還是有區(qū)別的，大家看著二新華高中的高錄取分?jǐn)?shù)線，又無形中給二新華初中，也就是全運(yùn)村這個(gè)九年一貫制學(xué)校增加了一些高期望和好感。
于是出現(xiàn)了啥情況？全運(yùn)村的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了很高的溢價(jià)，去年找我咨詢的粉絲，想考慮全運(yùn)村的也都被我勸退了，緊鄰?fù)猸h(huán)線的大高層，成交單價(jià)能到4.3-4.5w，這里面的溢價(jià)是怎么來的？幾乎全是九年一貫制學(xué)校的溢價(jià)。而且當(dāng)時(shí)全運(yùn)村學(xué)校的九年一貫制直升一度還存疑，畢竟當(dāng)初它那個(gè)九年一貫制的官宣是探索全運(yùn)村小學(xué)+二新華初中的合作辦學(xué)，探索九年一貫制，和其他明擺著官宣就是九年一貫制學(xué)校的說辭還是不同的。
所以全運(yùn)村當(dāng)時(shí)是帶著直升的懸念一直維持著高溢價(jià)。
2.全運(yùn)村房?jī)r(jià)走勢(shì)變換的原因
去年夏天，河西區(qū)的初三一模成績(jī)來看，二新華中學(xué)的一模成績(jī)可以說非常糟糕，即使成績(jī)有可能有誤差，但是排名還是很具備參考意義的，二新華初中排名幾乎倒數(shù)。
九年一貫制學(xué)校，再好的噱頭，最終還是要看成績(jī)的，很顯然二新華的第一次亮相是失敗的。
很多人可能會(huì)說，一次一模成績(jī)說明不了啥問題，這次成績(jī)的生源都不是全運(yùn)村直升上來的學(xué)生，都是轉(zhuǎn)校生。代表不了全運(yùn)村學(xué)校的教育水平。但是正因?yàn)檫@生源是轉(zhuǎn)學(xué)生，問題才更可怕
大家可以琢磨一下，一片的田家炳卓群，二片的環(huán)湖濱湖，三片的雙水道楓林路，這幾年是怎么崛起的，一定程度上也是有著轉(zhuǎn)學(xué)生生源的功勞的。怎么同樣給其他學(xué)校能提升成績(jī)的轉(zhuǎn)學(xué)生去了全運(yùn)村二新華中學(xué)，就變拉胯了呢？而且全運(yùn)村的房子價(jià)格入手門檻可不低，去年出成績(jī)的那批生源，基本房子入手門檻兩室都得三百大幾十萬，買個(gè)三室高層最少都得400多萬起，請(qǐng)問花的起這個(gè)價(jià)格買房給孩子轉(zhuǎn)學(xué)的家庭，會(huì)差外面的補(bǔ)課錢嘛？
真正的問題在哪里，其實(shí)還是在教育本質(zhì)這一塊兒，我和全運(yùn)村的學(xué)校家長(zhǎng)有過溝通，全運(yùn)村學(xué)校是貫徹落實(shí)素質(zhì)教育+快樂學(xué)習(xí)的，尤其是主打快樂學(xué)習(xí)。這個(gè)快樂學(xué)習(xí)的大環(huán)境，和其他管的嚴(yán)出成績(jī)的學(xué)校相比，還是很難出成績(jī)的。
買全運(yùn)村這邊房子的，我覺得更多還是指著這里的教育資源屬性的，所以這成績(jī)一旦不行，大家購(gòu)買預(yù)期下降，購(gòu)買需求減少，流通性瞬間斷崖下滑，想賣房的就只能降價(jià)成交，這片區(qū)域房子價(jià)格就開始走低。而且當(dāng)初第一批業(yè)主入手價(jià)格普遍也不會(huì)太高，4.3w賣還是3.3w賣，對(duì)人家來說也是賺多賺少的問題，影響的其實(shí)是這兩年入手全運(yùn)村的業(yè)主。
3.當(dāng)一招鮮，不再鮮的時(shí)候
當(dāng)全運(yùn)村自己的九年一貫制沒能打響成績(jī)，而且河西區(qū)乃至全天津市，九年一貫制學(xué)校也是越來越多，九年一貫制學(xué)校的新房也不再是一個(gè)稀罕物，而且全運(yùn)村的戶型產(chǎn)品和當(dāng)下新房的戶型產(chǎn)品相比，也有點(diǎn)落伍過時(shí)，同樣現(xiàn)在河西新房，你想入手一個(gè)九年一貫制新房，89平小三室，可能也就300出頭，同樣價(jià)格你可以買位置更好一點(diǎn)的小三室，反正學(xué)校也都是新的九年一貫制
甚至河?xùn)|區(qū)，富民路那邊未來還會(huì)引進(jìn)和平一中教育資源，也會(huì)打造九年一貫制，富民路那邊的位置不比全運(yùn)村好的太多了嘛，雖然是河?xùn)|，但是到時(shí)河?xùn)|第一個(gè)由教育局牽線引進(jìn)的和平市五所教育資源+九年一貫制學(xué)校+新產(chǎn)品新房+這些buff加持，價(jià)格如果也賣3w左右的情況下，又會(huì)有不少房子被拍到沙灘上的。
所謂一招鮮，吃遍天，你得看你這一招能不能一直保鮮，且好不好被模仿。你看同樣是九年一貫制，南開實(shí)驗(yàn)?zāi)沁叺姆績(jī)r(jià)這幾年就挺穩(wěn)定的，雖然房子價(jià)格也帶著溢價(jià)，但是這個(gè)短期內(nèi)房子價(jià)格還是能保持穩(wěn)定的。因?yàn)槟祥_實(shí)驗(yàn)?zāi)壳皩儆谀掀芾肀容^嚴(yán)格的學(xué)校，而且成績(jī)這幾年也都還不錯(cuò)，家長(zhǎng)反饋來看，家長(zhǎng)滿意度和學(xué)校口碑也還可以，而且周邊也沒有啥有成績(jī)的特別強(qiáng)的九年一貫制學(xué)校來作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。所以南開實(shí)驗(yàn)對(duì)應(yīng)的房子短期內(nèi)價(jià)格還是很穩(wěn)的。
4.期望—熱度—高成交量—溢價(jià)—價(jià)格回調(diào)
上面這個(gè)循環(huán)最經(jīng)典的例子莫過于河西一片，從當(dāng)初的初中無墊底校開始走紅，到熱度起來后，成交量的激增，到2022夏天后價(jià)格正式開始向上產(chǎn)生高溢價(jià)，到2023年開春價(jià)格達(dá)到巔峰，再到現(xiàn)在的價(jià)格不斷再回調(diào)，這就是一個(gè)正常的也是比較經(jīng)典的，關(guān)于天津教育對(duì)天津房?jī)r(jià)的影響的一個(gè)價(jià)格走勢(shì)案例。
經(jīng)常來看我文章的老粉絲們都知道，從2022年夏天后，我當(dāng)時(shí)就不再建議購(gòu)買河西一片，因?yàn)樵谶@之后的河西一片出現(xiàn)的溢價(jià)存在著不確定性，畢竟私轉(zhuǎn)公對(duì)應(yīng)的兩個(gè)新學(xué)校覺民和卓越究竟如何一切未知，且海河是否會(huì)繼續(xù)下滑?田家炳和卓群能否維持現(xiàn)狀，這三點(diǎn)是決定河西一片未來價(jià)格走勢(shì)的三個(gè)關(guān)鍵因素。
但是今天我也在這里說一下我的最新觀點(diǎn)，隨著河西一片價(jià)格的回調(diào)，目前河西一片的價(jià)格已經(jīng)越來越接近一個(gè)可以買入的時(shí)機(jī)點(diǎn)了，覺民和卓越就目前家長(zhǎng)反饋情況來看，這倆學(xué)校的第一批生源預(yù)計(jì)成績(jī)不會(huì)差，今年卓越和覺民都會(huì)是一片搖號(hào)的熱門學(xué)校（關(guān)于小升初搖號(hào)的相關(guān)分析，我會(huì)四月專門再去詳細(xì)寫關(guān)于今年的分析）
至于卓群和田家炳，只要卓越和覺民招滿了，那這倆學(xué)校繼續(xù)成為接受初中轉(zhuǎn)學(xué)生的學(xué)校，三個(gè)因素目前也就是海河是否還會(huì)繼續(xù)退步這個(gè)不太確定?？梢哉f，只要海河中學(xué)接下來稍微能止住頹勢(shì)，加上河西一片價(jià)格回調(diào)到位，再結(jié)合新學(xué)校覺民卓越的不錯(cuò)的成績(jī)，河西一片又將迎來新的一輪熱度，價(jià)格也會(huì)再次向上。
同樣可以套用這個(gè)模板的還有南開南片的王頂?shù)唐瑓^(qū)，只是目前王頂?shù)唐瑓^(qū)的房子屬于一個(gè)溢價(jià)的階段了，當(dāng)下不建議買入王頂?shù)唐瑓^(qū)的私產(chǎn)一居，價(jià)格普遍存在溢價(jià)了。支撐南開南片房?jī)r(jià)的因素是南片初中下限高，轉(zhuǎn)學(xué)都能片內(nèi)統(tǒng)籌安置
啥時(shí)候南片轉(zhuǎn)學(xué)出現(xiàn)統(tǒng)籌至中片時(shí)，也就該出現(xiàn)溢價(jià)之后的回調(diào)了。
5.一些關(guān)于天津房?jī)r(jià)和教育關(guān)系的思考和分析
其實(shí)目前天津樓市有一個(gè)特別簡(jiǎn)單粗暴的現(xiàn)象，即房子好不好賣，保值流通屬性強(qiáng)不強(qiáng)，要先看教育因素，從最早的和平，河西一片的爆火，到河西三片，河西二片，南開北片，南開南片，甚至到河?xùn)|三片，更不用說像海教園，空港，生態(tài)城這些純以教育為第一賣點(diǎn)的區(qū)域了。
那在這么一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，買房子我認(rèn)為要注意以下幾點(diǎn)：
第一，多看看你要買的房子（尤其是新房），如果拋開教育因素，它還能值多少錢？如果教育因素給房?jī)r(jià)帶來很大溢價(jià)的情況下，就要思考一下，這個(gè)溢價(jià)值不值，是不是長(zhǎng)期穩(wěn)定的溢價(jià)價(jià)值，會(huì)不會(huì)有啥突然的變化，導(dǎo)致溢價(jià)產(chǎn)生變化?
第二，教育需求入手，買真正的總校資源
現(xiàn)在遍地名校，遍地的集團(tuán)化辦學(xué)，如果你是因?yàn)榻逃枨蟛刨I房，可得牢記自己的初心。真正的總校資源是源頭，抓住源頭最重要。至于集團(tuán)化辦學(xué)，太容易復(fù)制了。
第三，門檻房的價(jià)值
想讓孩子進(jìn)入某某重點(diǎn)學(xué)校，或者想轉(zhuǎn)學(xué)到某某片區(qū)，一定要先了解這個(gè)學(xué)?；蛘哌@個(gè)片區(qū)的門檻房是多少？注意這里的門檻不是指頂樓最便宜的房子，這里的門檻是指中間樓層，沒啥硬傷的最低入手價(jià)格。門檻房的流通性也是非常強(qiáng)的，這也是為啥很多時(shí)候，老破小私產(chǎn)一居或者小兩居會(huì)比零幾年的房子保值流通性更強(qiáng)的原因。因?yàn)楹罄m(xù)再如何開發(fā)新房，新房的門檻價(jià)格在那里擺著了，老破小的門檻價(jià)格不會(huì)有新的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品來打破。
第四，任何有溢價(jià)的區(qū)域，入手時(shí)都要非常謹(jǐn)慎
這一點(diǎn)再多延伸一句的話就是，當(dāng)下天津樓市，沒有哪個(gè)區(qū)域能具備持續(xù)上漲的動(dòng)力和環(huán)境，哪怕是和平也不行，所以遇到有溢價(jià)的項(xiàng)目或者區(qū)域，請(qǐng)慎重。
評(píng)論