背后的故事：是什么導(dǎo)致了房價(jià)下跌和降價(jià)賣房現(xiàn)象？
很多文章喜歡用一些諸如“人口趨勢(shì)”，“大變革”，“大時(shí)代”，“財(cái)富縮水”這類專業(yè)詞匯來解讀和分析“房價(jià)下跌”這個(gè)話題，從宏觀面，政策面，到技術(shù)面，市場(chǎng)面，基本是面面俱到。
可有網(wǎng)友對(duì)小編說：
“最近看了不少文章，里面說的好像也都有道理，但看了半天卻感覺我的問題卻一個(gè)也沒得到解決，我算發(fā)現(xiàn)了，在網(wǎng)上喜歡以宏大敘事風(fēng)格來表達(dá)自己觀點(diǎn)的作者，大多自己就是根韭菜。
像我家這個(gè)新房，為何在大家都賠錢的情況下，還在繼續(xù)下跌，好像還越跌越快呢？您說到底是誰在拼命降價(jià)賣，都賠那么多了，又怎么下得去手呢？
小編，您能用您接地氣的文字，給大家講講我這些問題的原因嗎？”
不只是這個(gè)網(wǎng)友，關(guān)于房價(jià)下跌為什么越跌越快這件事，很多人是真想不明白，最近，經(jīng)常有賣房咨詢的網(wǎng)友問：
政策明明是回暖的啊？難道真的是因?yàn)榇蠹覍?duì)房子的信心沒有了？
其他賣家也是賠錢的的??？難道他們不考慮成本，或者是缺置換的錢？
這篇，小編從市場(chǎng)和心理的角度，給大家講講：
你小區(qū)的房價(jià)是如何被“自己人”給“比著降下來”的。
大家先回答這樣一個(gè)問題：
一個(gè)小區(qū)里，需要成交幾套低價(jià)房，才能把價(jià)格真正砸下來？
你不會(huì)認(rèn)為全小區(qū)100套都一起降價(jià)吧？
那，是需要成交個(gè)十套八套？五六套？還是兩三套就夠了？
答案會(huì)讓你吃驚：前期最多兩套，而最近只要成交一套就夠了！
比如，小區(qū)某戶型非頂戶型的正常掛牌價(jià)220-230，最近有兩套急賣的，掛牌分別降到了205和210，昨天200成交了一套。
那么，這個(gè)小區(qū)的市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)變成了200！
你放心，200剛成交的這個(gè)消息，中介一定會(huì)第一時(shí)間通知目前掛牌220-230萬的賣家：建議他最好也盡快降到200萬！
明白點(diǎn)的賣家會(huì)問：不是205那套已經(jīng)成交了嗎？現(xiàn)在最低不是210了嗎？我干嘛要掛200呢？
中介一定會(huì)說：哥，已成交價(jià)為準(zhǔn)。
你說我不掛200，我先降20萬到210試試看。
你不掛沒關(guān)系，轉(zhuǎn)天馬上又出來兩三個(gè)賣家，把掛牌價(jià)直接降到了200萬！
于是，你的小區(qū)最低價(jià)的兩套掛牌價(jià)已經(jīng)變成了200萬！
現(xiàn)在的行情，哪有掛牌價(jià)能成交的??？
于是，下一套的成交價(jià)變成了190萬。
你掛的210，與最新成交價(jià)的價(jià)差依然是10%。
結(jié)果就是，你的房盡管也跟著降了20萬，但依然還是沒人看。
好了，你也狠狠心，同意中介也掛到200了。
可別人掛190，甚至185的又出來了。
沒錯(cuò)，就是前期與你一起奮力扛價(jià)堅(jiān)持不降價(jià)的那些小伙伴，現(xiàn)在已經(jīng)一個(gè)一個(gè)的分批次變成了你的對(duì)手盤。
就這樣，一個(gè)普遍掛牌價(jià)在220-230萬的各方面都挺好的小區(qū)，僅僅成交了兩套房，最低掛牌價(jià)就變成了185萬！
你原先掛220或者現(xiàn)在已經(jīng)降到200的房子，卻依然還是沒有人來看。
連看房的都沒有怎么被人買走呢？成交根本就無從談起。
如果你足夠淡定，或者是實(shí)在對(duì)自己下不去手了，就會(huì)選擇躺平：愛咋滴咋滴吧，我就掛230不降價(jià)了，我不信它漲不回去。
可這是下跌市啊親，你終于等夠了一年，卻發(fā)現(xiàn)你那個(gè)戶型的成交價(jià)可能已變成了160萬。
于是，捶胸頓足，互相埋怨：
“早知當(dāng)時(shí)200賣了，都怨你，嫌賠的太多，不舍得賣！”
“那我270時(shí)還說不行賣了吧，你不也說再看看嗎？”
房價(jià)下跌引發(fā)的家庭矛盾都是這么來的。
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小編見多了這樣的故事，還繼續(xù)在上演。
一家人，如果當(dāng)初買房是共同決定，那現(xiàn)在賣即使賠錢了，也不要互相埋怨，誰也別怪誰，要讓小編說，這都是人性使然。
因?yàn)槟銈z原來都不知道這個(gè)事實(shí)：
下跌時(shí)，只需成交一套房，就能把你家小區(qū)的房價(jià)給砸下來！
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想起了五月份的一個(gè)咨詢案例：
一個(gè)目前在北京某著名房企工作的網(wǎng)友，來向小編咨詢他前年開盤時(shí)花250余萬買的環(huán)城某“京津通勤概念”的漂亮洋房，是不是該趕緊割肉賣出的問題：
我給他的建議是，那個(gè)地塊完全沒有天津目前最熱的教育概念不說，周圍還有大批空地待售，他的這個(gè)新房未來不但不稀缺，還會(huì)嚴(yán)重過剩，建議他找個(gè)適當(dāng)時(shí)機(jī)，掛個(gè)相對(duì)低價(jià)擇機(jī)賣出止損。
他是這么回答小編的：
“叔，我在某家干過，我們自己定的規(guī)矩是，只要確認(rèn)錯(cuò)了就要趕快認(rèn)，寧可自己打自己臉，也不要讓市場(chǎng)打臉”
“既然經(jīng)您確認(rèn)過，我天津某站這套房買錯(cuò)了，我就立正，稍息就是了”
“我理解您說的是為我考慮，怕我賠的太多，讓我一點(diǎn)一點(diǎn)試價(jià)，但我的性格是，要不就不做，要做就一步到位”
“明天我準(zhǔn)備掛個(gè)比現(xiàn)在小區(qū)最低價(jià)還要低一大截的價(jià)格，爭(zhēng)取一周內(nèi)內(nèi)脫手”
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這是小編見過的最痛快的賣家~有理有據(jù)，殺伐果斷！
他五月份賣出的最低價(jià)，其他人現(xiàn)在已經(jīng)根本不可能賣出去了。
事實(shí)上，你們可能不知道，每個(gè)正在嘩啦嘩啦掉價(jià)的小區(qū)，都有這樣的賣家。
在他們眼里只有買對(duì)持有，買錯(cuò)賣，也許根本就沒有“成本”的概念！
而他們的成本，是在上一波行情時(shí)，已通過“持有上漲”賺出來了。
你糾結(jié)的是成本，別人考慮到是回撤多少利潤，同一個(gè)小區(qū)不假，可怎么在一起玩??？
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我知道你會(huì)說：“上一波上漲我沒趕上啊”
沒事，你把這篇文章上文的“跌”都換成“漲”，把“賣”通通換成“買”，
其他都可以不用變，就是房價(jià)上漲周期的表現(xiàn)，也是成交一兩套就能上一個(gè)臺(tái)階，結(jié)論幾乎完全一樣，簡(jiǎn)單點(diǎn)說，就是開始漲（跌）時(shí)你不敢買（賣），而漲（跌）多了你又不舍得賣。
所謂的“追漲殺跌”，是指行情初期的一種操盤的果斷，后期直到忍無可忍，再不得不去“追和殺的”人，就叫韭菜。
因?yàn)橐坏┶厔?shì)形成以后，還做不做追漲和殺跌，需要的不單是對(duì)大勢(shì)的判斷和心里承受力，更需要勇氣和堅(jiān)定的執(zhí)行力，而到了讓你心理崩潰那個(gè)時(shí)點(diǎn)做出的決定，大概率都是反和錯(cuò)的。
影響房價(jià)漲跌的因素有很多，但在單邊趨勢(shì)形成后，價(jià)格反映的卻是真實(shí)的人性~因?qū)ξ磥碲厔?shì)的不可知與不可控而產(chǎn)生的“群體性”的心理波動(dòng)，體現(xiàn)在個(gè)體操作上：
上漲時(shí)影響決策的是貪婪，
下跌時(shí)的焦慮來自于恐懼。
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