今年夏天，海河柳林的第一個(gè)新房項(xiàng)目蘭園即將入市，河西區(qū)的新房即將開辟一個(gè)新的戰(zhàn)場，陳塘，新梅江，柳林，以后河西新房供貨量最大的三個(gè)小區(qū)域，論位置，柳林這邊不占啥優(yōu)勢，但是柳林預(yù)計(jì)也是要搞九年一貫制學(xué)校，目前在積極的聯(lián)系閩侯路+新華，準(zhǔn)備在夏天開盤前，先搞學(xué)校簽約儀式，學(xué)校穩(wěn)了，房子也就不愁賣了。今天想從即將入市的這個(gè)新項(xiàng)目聊聊，天津新房市場特別容易出現(xiàn)的一個(gè)現(xiàn)象，其實(shí)以前也分析過，就是長江后浪推前浪，前浪拍在沙灘上的問題。這篇內(nèi)容想和大家分享更多的是新房選擇的一些需要注意的點(diǎn)和邏輯

1.海河柳林，城市設(shè)計(jì)之都，能帶來什么？還記得津南區(qū)的國展嘛？
提起海河柳林，我印象里從2020甚至更早的時(shí)候，就在新聞里看到過，天津城市設(shè)計(jì)之都，海河柳林，生態(tài)，科技，居住，教育，醫(yī)療都兼顧的區(qū)域，天津新的城市名片，太多的美好的形容詞都給了這一大片區(qū)域，確實(shí)在外環(huán)線以內(nèi)，而且有相當(dāng)一部分區(qū)域?qū)儆谔旖蚴袠鞘袩岫葮O高的河西區(qū)，確實(shí)吸引人眼球

上一次新聞里有這樣多形容詞的新區(qū)域，還是國家會(huì)展中心開建以及臨近開展那會(huì)兒。我還記得那是2020年吧，圍繞國家會(huì)展中心開展前，國展西的第一個(gè)新房項(xiàng)目入市前，也是用國展做足了文章的，全國范圍內(nèi)，第三個(gè)國家級(jí)會(huì)展中心，圍繞國展打造天津新的城市名片，學(xué)校，商業(yè)，等等配套設(shè)施也會(huì)陸續(xù)完善，國展附近絕對(duì)的價(jià)值洼地
如果是我的老粉絲老讀者，應(yīng)該還記得，2021那會(huì)兒我對(duì)國展西的態(tài)度就是不建議，全新的區(qū)域，荒地太多，發(fā)展周期太長，延續(xù)性容易動(dòng)力不足。時(shí)間到了2023，當(dāng)初那會(huì)兒選國展西的人，房子很多都是賠了的，按說隨著國展的建成開展，周邊新房的逐漸交房，學(xué)校也陸續(xù)投入使用了，按說房子價(jià)格應(yīng)該不斷上升才對(duì)?為何出現(xiàn)現(xiàn)在的局面?
國展這邊新房沒研究明白，后面依舊是容易吃虧的

2.新區(qū)域發(fā)展起來的幾大要素？
下面聊聊新房新區(qū)域想發(fā)展起來的需要具備的一些因素都要有哪些：

第一，活躍的土拍市場，和良好的新房市場
這可以說是一個(gè)最最基本的大的前提了，我看好多人總是忽略這一點(diǎn)，忽略這個(gè)大前提去在那里聊新房聊區(qū)域以及去分析，那都沒用，這個(gè)大前提是關(guān)鍵

目前天津樓市，土拍市場也好，新房市場也好，說句大實(shí)話啊，真的是剛剛從ICU里緩過來的狀態(tài)，還在重癥監(jiān)護(hù)的那種感覺，遠(yuǎn)沒到活蹦亂跳，或者說連出院的標(biāo)準(zhǔn)都沒達(dá)到。這一點(diǎn)其實(shí)官方也很清楚的，上頭也一直在說，房地產(chǎn)接下來是轉(zhuǎn)型期，目前天津也是處于這個(gè)轉(zhuǎn)型期之中。天津不是沒有好的地塊兒，只是現(xiàn)在都拿出來，賣不上價(jià)，收入達(dá)不到預(yù)期就尷尬了，如果都沒人買，那就更尷尬，與其這樣，不如等市場緩過來點(diǎn)，再慢慢拍，好飯不怕晚嘛

新房市場同樣如此，受限于疫情三年剛剛結(jié)束，其實(shí)大家的錢袋子也都是緊張的，而且新房大家擔(dān)心的開發(fā)商交房問題，品質(zhì)問題，還有最關(guān)鍵的價(jià)格問題，以上三個(gè)問題，這幾年在天津可是讓不少購房者吃了不少虧了，所以大家現(xiàn)在謹(jǐn)慎是可以理解的

但是土拍也好，新房市場也好，終究是在往好的方向去發(fā)展的，倒不用說特別悲觀，但是仍然需要一段時(shí)間去觀察和發(fā)展

第二，新區(qū)域的核心競爭力?
發(fā)展一個(gè)新區(qū)域，你得有一個(gè)核心競爭力
比如今年賣到爆火的河西陳塘那邊的新房，本來陳塘全稱是陳塘科技商務(wù)區(qū)，主打的是搞科技與產(chǎn)業(yè)的，但是現(xiàn)在陳塘的賣點(diǎn)變成九年一貫制了，科技產(chǎn)業(yè)變學(xué)校，不能不說這也是反映了天津當(dāng)下樓市的一個(gè)現(xiàn)狀，房子想賣的好，必須得有學(xué)校，你可以啥都沒有，但是必須得有學(xué)校

但是繼續(xù)說句大實(shí)話啊，學(xué)校這個(gè)事兒啊，變數(shù)太大，不能作為一個(gè)核心競爭力，因?yàn)樯赌兀筷愄连F(xiàn)在賣的火，是因?yàn)樗呛游魑ㄒ挥芯拍暌回炛茖W(xué)校的地方，哪怕這個(gè)九年一貫制的初中都沒蓋好，都還沒真正實(shí)現(xiàn)一貫制，更別說學(xué)校成績未來能如何?，F(xiàn)在陳塘那邊的二手房，能和九年一貫制產(chǎn)生關(guān)系的，每平米和去年比也漲了好幾千了，新房就更不用說了

但是接下來柳林那邊也要搞九年一貫制了，其實(shí)目前來看最后悔的可能就是新梅江了，當(dāng)初定位改善的這么一片區(qū)域，居然沒弄啥學(xué)校，換句話說，如果時(shí)間可以倒流，或者說新梅江現(xiàn)在才開始起步發(fā)展，我相信新梅江也會(huì)引進(jìn)九年一貫制學(xué)校

同樣的，摩拳擦掌的還有河?xùn)|河北紅橋這三個(gè)區(qū)域，單單一個(gè)七中教育集團(tuán)的太陽城，位置和產(chǎn)品都一般的項(xiàng)目就賣的如此之好，那后面那些一中新華的九年一貫制要是一出來，再配合新產(chǎn)品，價(jià)格再搞個(gè)大動(dòng)作，那又會(huì)賣成啥樣?那當(dāng)初作為核心競爭力的九年一貫制還能有這么強(qiáng)的競爭力嘛？

所以我看到柳林那個(gè)新房項(xiàng)目，現(xiàn)在宣傳的時(shí)候，也是把學(xué)校為輔，更多的宣傳是未來自己會(huì)有的配套以及發(fā)展的那些東西，讓大家覺得花這錢買這房子，不是為了學(xué)校，是為了更多的價(jià)值。但是同樣還要考慮的就是片區(qū)的發(fā)展周期和延續(xù)性，是畫餅還是烙餅，烙多久，目前開始和面了嗎？還是面粉還沒買呢？心里要有一個(gè)預(yù)判和認(rèn)知

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