1.純新區(qū)域最成功的地方—海教園
要說最近10年，天津純新區(qū)域打造最成功的地方，肯定得說是海教園了，一大片空地，又不是市區(qū)，到現(xiàn)在發(fā)展為十余個新房小區(qū)交付入住，二手房市場也有穩(wěn)定的成交量，人氣兒也在穩(wěn)定的逐步上升，我來帶大家拆解一下海教園是如何成功的

第一，天津官方重點發(fā)展的區(qū)域，上頭重點關(guān)注的
海教園當年剛開始發(fā)展時，定位還是很高的，當年的發(fā)展口號我還記得，市內(nèi)六區(qū)外的教育第七區(qū)，行政區(qū)位直接和市內(nèi)六區(qū)平起平坐，中考可以考市區(qū)高中。天大南大這兩個天津最好的大學(xué)，搬遷至海教園。建立9年一貫制的南開學(xué)校，地鐵8號線也直接通到海教園

第二，有好的開發(fā)商來拿地，地價走勢穩(wěn)
海教園從最開始的融創(chuàng)+仁恒，到后來的魯能，雅居樂，中海，龍湖，景瑞，旭輝，路勁，陽光城，金科，雖然這里面有的開發(fā)商已經(jīng)暴雷了，但是在當年，這些開發(fā)商拿出來，哪個不是響當當?shù)?。有好的開發(fā)商來持續(xù)拿地，而且地價也是一直不斷上升的趨勢，地價走勢穩(wěn)定

第三，依托成熟的片區(qū)發(fā)展新區(qū)域
海教園緊鄰的是咸水沽，這是津南的老城區(qū)，發(fā)展幾十年了，有非常成熟的人氣兒和配套，依托老的成熟的生活片區(qū)帶動新區(qū)域人氣和配套的發(fā)展，目前海教園最北邊的高層區(qū)域，人氣兒可以說已經(jīng)是起來的狀態(tài)了，中間那片洋房，隨著新校區(qū)的投入使用，人氣兒也開始越來越高了

第四，有核心的，持續(xù)的吸引力
海教園的教育，從最早的能考市區(qū)高中這唯一一個亮點，到現(xiàn)在的宜居，新天津人集聚，氛圍感融入感非常好的新區(qū)域，海教園現(xiàn)在已經(jīng)形成了自己獨特的可持續(xù)的吸引力，這也保證了二手房市場也能一直有著穩(wěn)定的成交量

2.從地鐵+新房，到地鐵+學(xué)校+新房
幾年前天津樓市新房市場最大的熱點和流量還不是學(xué)校的時候，那會兒的新房樓盤，地鐵是最大的宣傳賣點。緊鄰一號線，三號線這是天津最成熟的地鐵線路
又或者是雙地鐵，三地鐵的新房，又或是地鐵1+1，地鐵1+2，一條通車，幾條在建。這在當年都是銷量的保證。經(jīng)典的案例，如西青高新區(qū)地鐵站，也就是大家都熟知的賓水西，或者是地鐵6號線金鐘街，東麗大畢莊，那邊的新房項目也都有很好的銷量

當只有地鐵滿足不了大家的需求時，于是學(xué)校又應(yīng)運而生，金鐘街那邊的新房引進了小外和逸陽，雖然都是集團化辦學(xué)，但是小外和逸陽，總比徐莊小學(xué)，新中村小學(xué)這些要好聽的多吧？

但是這類新房模式，容易出現(xiàn)一個很致命的問題，那就是稀缺性，地鐵沿線+集團化辦學(xué)的學(xué)校，這種模式太好復(fù)制了，但凡同期進入市場的多幾個這樣的項目，再打個價格戰(zhàn)，那價格保值就成了問題了

3.故事講的好，新房賣的好
一個國家會展中心，我可以講會展經(jīng)濟，再加上一號線，再弄上集團化辦學(xué)的學(xué)校，這就是一個很好的故事。當然還有天津北辰的超級大盤未來城，規(guī)劃了商業(yè)，公園，學(xué)校，又有現(xiàn)成的雙地鐵，離市區(qū)也不遠，這銷量都是很好的區(qū)域。這兩種類型總結(jié)起來，都是那種特別容易講故事，且特別容易把故事講好的類型。但是故事講的好，新房賣的好，不等于我們老百姓買的房子就能保值，就能有很好的流通性

我們可以思考一下下面幾個問題。正常情況下，你說國家會展中心還沒投入使用，到國家會展中心完全投入使用，價格應(yīng)該是向上還是向下？
你說引進的學(xué)校還沒開始蓋，要蓋的大商場剛剛開始規(guī)劃，到學(xué)校已經(jīng)官宣，商場已經(jīng)投入使用，那房價應(yīng)該是向上還是向下？
思考一下上面這兩個問題吧？這兩個問題想不明白，買新房你就很容易陷入這種不保值的坑里
目前天津新房市場，這樣的模型太多了

沒有絕對的位置，沒有絕對的稀缺性，區(qū)域內(nèi)有大量空地，太容易出現(xiàn)價格戰(zhàn)了

4.長江后浪推前浪，小心買到前浪
你要買的區(qū)域，當下地價是什么情況，周邊同位置區(qū)域，未來地價會是啥趨勢？
你要買的區(qū)域或者新房，當下價格合適嗎？會不會以后新地塊兒的價格產(chǎn)品更新，價格更合適？
在當下天津樓市，新房市場還未復(fù)蘇的情況下，接下來土拍要想回過勁兒來，勢必地價不能太貴，甚至得有點誠意，開發(fā)商才能愿意出手去拿地，換句大白話來說，你得讓開發(fā)商看到能賺錢的機會，看到絕對穩(wěn)定的利潤，開發(fā)商才有意愿去積極的拿地，畢竟這年頭，開發(fā)商日子也不好過

所以啊，當下很合適的新房，未必之后還合適，不小心買到前浪，不僅不保值，后期流通性也干不過后浪的，所以買新房前，多做做功課還是很有必要

目前天津樓市絕大多數(shù)區(qū)域或者新房樓盤，都有一個很好賣的價格，即賣到這個價格就能有很好的成交量，這個價格即是一個有效成交量的底部價格，以目前新房市場來看，95%以上的區(qū)域，其實依舊不具備價格上調(diào)的基礎(chǔ)，照著底部價格入手才是最佳方案