天津樓市預判系列【一】2023年河西一片還會火嗎？
打算最近這些日子，更新一下我對天津樓市各區(qū)域，尤其是熱點區(qū)域，二手房以及新房的一個預判，其實說是預判，其實預判的結(jié)果都是來自于理性的分析以及經(jīng)驗，希望這些能幫到大家
1.河西區(qū)2023會坐穩(wěn)成交量第一名
在和平價格高位橫盤，以及和平831之后，河西區(qū)的成交量今年會可以預見的繼續(xù)保持一個大的成交量和穩(wěn)定，下面我來說明一下原因
第一，河西區(qū)教育確實強，這個毋庸置疑，不管是本地人還是新天津人，不選和平的話，看哪里？看河西和南開應(yīng)該是絕大部分人的一個共識。所以，不管是從頭來上學，還是小學初中轉(zhuǎn)學，河西都能找到合適的區(qū)域來選房
第二，河西區(qū)的房子保值
刨去已經(jīng)高溢價的河西一片的一些房源，河西目前很多地方的二手房，其實價格相對還是合理的，所以這個時候入手，還是能在河西買到價格合適的房子，價格入手合適，且區(qū)域成交量是有保障的持續(xù)穩(wěn)定，那房子自然會保值
第三，河西區(qū)的房子流通性強
同樣是老破小，不帶電梯的老房子，如果有二樓或者三樓的好樓層，但凡價格合適，那房子成交的速度是非?？斓?。但是你換到其他區(qū)，真的很難做到這一點
2.做一些二手房的風險提示
河西一片的很多房源，尤其是重點小學像上海道小學，這房價已經(jīng)溢價的有些過了
而且這個溢價已經(jīng)明顯存在風險了，我是絕對不會推薦買上海道的房子了，原因有以下幾點：
第一，當下上海道的房子，私產(chǎn)一居，哪怕是頂樓的房源，價格都已經(jīng)有很高的溢價了，這個價格合理嘛？說實話，超出合理價值有點多了。就像是和平的房子，它也不是一直漲的，你像去年2022，和平也有很多房子價格悄悄回調(diào)了，一路漲太快，突然沒成交量了，價格也會往回調(diào)一下的
第二，河西區(qū)重點小學，遲早會出六年一學位或者其他限制條件，雖說這個一出，到時價格還能迎來最后一波的向上，但是如果當下的價格，已經(jīng)把未來的溢價都漲出來了呢？這個價格再高，我就去和平了，如果真出了六年一學位，同樣都得鎖好多年的流通性，房子同樣是一居不住，那我選和平不更好嘛？
河西的價值就是，和平以外的最強性價比，一旦價格漲太高，那河西就失去它的一大價值了
還有，要注意一些不好樓層的房源，以及戶型很差的房子，現(xiàn)在都混在二手房市場里，你買的時候，有河西這兩個字作為熱度支撐，但是一定牢記一點，房子本身一定也是有價值的，比如樓層價值，比如位置，比如對應(yīng)的學校，如果樓層或者位置或者戶型真的有很大硬傷，以后的影響流通性的，小心渾水摸魚的那些房源
還有一個風險提示，去年也寫過的，再重復提示一下，有的區(qū)域，成交量一大，好房源暫時都成交了，那你是選擇再余下的房源里去挑還是再等等。
有的時候，這種情況很像那種早市買菜的，你六點多早起去買菜，菜是新鮮的，種類很多，可以自己挑
你十點再去，可能沒啥挑的啦，都是人家挑剩下的了
但是如果你轉(zhuǎn)天六點再去呢？又可以挑到新的新鮮的菜了，其實就是這個意思
3.一些很重要的預判(其實是分析)
今年的河西成交量會慢慢從河西一片轉(zhuǎn)移到河西三片
而且會伴隨今年小升初搖號結(jié)果出來后，河西三片的成交量徹底占據(jù)上風，而且河西二片的成交量也會逐步起勢，至于原因，這個展開說都能單獨寫一篇內(nèi)容了，后面有機會再和大家詳細聊，先記住這個結(jié)論
河西三片的重小，師大二附小，總校的價格，雖然和去年比已經(jīng)有小幅上升了，但是這個真的僅僅是個開始，隨著河西三片成交量全面起來以后，這個價格還會再往上升的，至少目前還是有很大空間的
然后就是小海地那邊的財大附小，現(xiàn)在量已經(jīng)開始起來了，至于價格，倒不至于說能漲到多高，但是后面這個學校對應(yīng)的房子價格也是會小幅上升的
然后河西三片轉(zhuǎn)學的房子，普小的房子的成交量今年會很大，但是價格未必會起來多少，如果是轉(zhuǎn)學買河西三片，一定要記住我上面講的那個賣菜買菜的例子
最后就是河西二片，不能完全把它忽略，河西二片其實也很強的，也有潛力，這個去年寫過分析，今年有機會還會再寫
4.河西的新房情況
今年河西的新房還是集中在新梅江和陳塘莊，位置都在河西三片，新梅江主打改善，陳塘莊那邊賣點還是拿那個集團化辦學的師大二附小說事兒
但是需要注意一點，如果考慮河西這邊的新房，一定看好了價格，需要注意以下幾個問題
第一，河西現(xiàn)在的次新房，全運村，以及新八大里，當年賣的時候是什么價格？現(xiàn)在是什么價格？很多房主有很大利潤空間的，人家敢降價賣，你敢嗎？
第二，河西當下在售的這些新房，你知道同一片區(qū)域，2020和2021很多新房做過很大的活動嘛？這就是去年和大家聊過的持有成本的那個話題，你在這片區(qū)域，你買的價格如果是最高的那批，那你本身就是一個有風險的事兒，除非你能確定一點，后面價格持續(xù)上升，但是在那四個字不變的官方大前提下，短時間還真看不到這種市場的變化，所以慎重吧
文章來源；買房大實話
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