?？次覂?nèi)容的朋友們知道，我經(jīng)常提到的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)具備的兩個(gè)屬性，保值性和流通性。今天和大家聊聊天津房子的流通性的相關(guān)內(nèi)容和分析：

1.談在流通性之前的內(nèi)容—房子持有周期
在談流通性之前，想先和大家明確一件事兒，什么樣的房子，我們?nèi)フ劻魍ㄐ?？這里面有一個(gè)非常重要的參考指標(biāo)，即房子的持有時(shí)間

比如你今年已經(jīng)快50歲了，你打算換個(gè)養(yǎng)老的房子，不出意外，這輩子可能就住這個(gè)房子不會(huì)再換了
或者你整合資產(chǎn)，換一個(gè)終極改善的房子，一個(gè)大平層或者一個(gè)別墅，一住可能就是要住很久的那種
像上述情況，房子持有時(shí)間特別長(zhǎng)的，持有周期很久，久到不會(huì)再考慮這個(gè)房子再次置換的情況下，你可以不考慮房子的流通性的問(wèn)題

但是如果你的房子是那種當(dāng)年結(jié)婚前買(mǎi)的婚房，可能結(jié)婚后有了孩子，面臨孩子上學(xué)或者需要改善一下面積?；蛘呤悄阗I(mǎi)的房子單純就是為了孩子上學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)，孩子上完學(xué)，房子就要再次出手變現(xiàn)的，像這種房子有明確持有周期的，不管是三年五年也好，還是十年八年也好，只要是有一個(gè)大概的明確持有周期的這種情況，都需要考慮流通性

2.為什么要考慮房子的流通性？
在確定第一條，房子有持有周期的情況下，那出手買(mǎi)房的時(shí)候，必須要考慮房子的流通性，原因也很簡(jiǎn)單
你當(dāng)初買(mǎi)房，把錢(qián)變成了房子，房子是資產(chǎn)，當(dāng)你房子持有結(jié)束，你還需要把房子再次變回錢(qián)

一個(gè)最最底線的標(biāo)準(zhǔn)是，你的房子持有個(gè)三年五年以后，你賣(mài)的時(shí)候，能很快的把它變現(xiàn)出去，能迅速變現(xiàn)的房子，就是有流通性的好房子，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不考慮流通性的話，房子如果賣(mài)不出去，砸手里，會(huì)是一件非常難受的事兒

3.什么價(jià)格段的房子需要考慮流通性？
以天津樓市當(dāng)前的房?jī)r(jià)來(lái)看，300w以下的房子，除了第一條那種情況以外，你基本都得考慮房子的流通性的問(wèn)題
100w左右能買(mǎi)市區(qū)一居室
100w—200w能買(mǎi)市區(qū)老房子一居或者兩居，這個(gè)預(yù)算段也能考慮重點(diǎn)小學(xué)對(duì)應(yīng)的房子了，同樣這個(gè)預(yù)算段也是轉(zhuǎn)學(xué)主力成交的價(jià)格預(yù)算段
200w—300w，這預(yù)算可以考慮市區(qū)的兩居新房或者次新房了，適合剛需婚房這樣需求的，同樣上學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)這個(gè)預(yù)算段，能買(mǎi)到相對(duì)舒適一些的房子

以上僅僅是一些簡(jiǎn)單舉例，但是上述這些需求，都是持有3-5年，或者最多10年就要考慮再次置換的，也是目前市場(chǎng)房產(chǎn)置換，那些掛牌房子的房?jī)r(jià)也基本都集中在這些價(jià)格區(qū)間

4.如何保證自己的房子有流通性？
下面進(jìn)入今天內(nèi)容的核心部分，如何保證自己的房子有流通性？

第一，想清楚誰(shuí)能未來(lái)買(mǎi)我的房子？
這第一點(diǎn)，說(shuō)白了就是買(mǎi)之前想明白，自己的房子未來(lái)誰(shuí)接盤(pán)？接盤(pán)的人多不多？
這點(diǎn)其實(shí)對(duì)應(yīng)的是一個(gè)購(gòu)房需求的情況，什么樣的需求在天津是絕對(duì)的no.1？
答案很簡(jiǎn)單，上學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)的房子是成交量以及需求量最大的，過(guò)去幾年是，現(xiàn)在是，未來(lái)幾年依舊會(huì)是

現(xiàn)在的熱點(diǎn)區(qū)域，和平區(qū)，河西區(qū)，南開(kāi)區(qū)，這些上學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)熱度很高的區(qū)域，會(huì)有小區(qū)域板塊兒的輪動(dòng)，但是大體上這些區(qū)域的成交量和熱度，保持個(gè)十年八年還是沒(méi)有問(wèn)題的，現(xiàn)在是熱點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)依舊是熱點(diǎn)區(qū)域，你買(mǎi)在成交火熱的地方，起碼給未來(lái)的流通性打下一個(gè)好的基礎(chǔ)

第二，合適的價(jià)格和價(jià)值
這點(diǎn)其實(shí)就比較好理解了，價(jià)格合適的房子，你看了肯定會(huì)優(yōu)先去考慮，但不是越便宜越好賣(mài)，且不說(shuō)那些一百萬(wàn)以下河?xùn)|河北紅橋大量的老破小二手房，有掛牌好幾年還沒(méi)成交的情況。同樣熱點(diǎn)的和平，河西，也有掛牌好幾年沒(méi)賣(mài)出去的房子

考慮價(jià)格的同時(shí)，還要看房子的價(jià)值，比如說(shuō)房子的樓層問(wèn)題。這里給大家分享一個(gè)特別實(shí)用的辦法，在你選好了區(qū)域之后(確保區(qū)域是熱點(diǎn)流通區(qū)域)，你所選的房源，樓層對(duì)應(yīng)的價(jià)格，一定擁有特別大的優(yōu)勢(shì)，這種房子，就是不用猶豫就可以出手的房子

舉個(gè)例子，一個(gè)老破小二樓的一居室，你選的二樓價(jià)格是125w，周邊其他二樓都是128w甚至130w，那你的這個(gè)125w就非常具有優(yōu)勢(shì)
那這種情況下，你持有這樣的房子，在你持有房子的期間，你的持有價(jià)格在所在區(qū)域都有很大的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)再賣(mài)，也是一樣，到時(shí)你掛和別人一樣的價(jià)格，你的利潤(rùn)空間更大，如果你想快點(diǎn)賣(mài)，你還可以比大家掛的價(jià)格再低一點(diǎn)，因?yàn)槟愕某杀靖?，可以這樣操作

考慮房子的價(jià)值，除了樓層，還有一個(gè)特別重要的因素，房子的品相，也就是房子的裝修情況同樣很重要，如果房子帶裝修，且裝修保持的很好的情況下，是同價(jià)格里最有優(yōu)勢(shì)的，甚至裝修特別好，都可以賣(mài)的比平均價(jià)格更貴，都有人愿意去買(mǎi)
但是這里給大家也特意提醒一下，如果看到裝修特別好的房子，先別被裝修吸引，先看看樓層，如果是不帶電梯的頂樓或者高樓層，裝修再好，也別看
如果是好樓層，裝修還好，看看價(jià)格，如果比同區(qū)域同樓層沒(méi)啥裝修的房子，如果價(jià)差很大，大到足以自己裝修了，那也不要考慮，這種溢價(jià)太高，也不合適