在當(dāng)下的天津樓市，買(mǎi)房保證契合需求，兼顧保值和流通這兩個(gè)重要因素，價(jià)格還合適，那就是非常合適的操作。今天開(kāi)始我會(huì)用最直白的語(yǔ)言，給大家分享一下關(guān)于買(mǎi)房的那些邏輯，涉及新房，二手房的一些選房策略，以及一些區(qū)域分析，還有具體的如何判斷房子能否保值等等內(nèi)容，給大家分享的方法也是我日常不斷從實(shí)戰(zhàn)中總結(jié)積累出來(lái)的，希望可以幫到大家

今天先和大家聊一下，考慮天津樓市二手房，必須要考慮的內(nèi)容：

1.看二手房，一定要了解新房
很多人會(huì)覺(jué)得，看一個(gè)區(qū)域的二手房，肯定也會(huì)先了解一下區(qū)域內(nèi)新房是啥價(jià)格啊，好做個(gè)對(duì)比。但是我想分享的是，你考慮二手房，要了解新房，是因?yàn)榉孔訉儆诖筘浿档纳唐?，它不像手機(jī)電腦，用兩年卡了我們就要換新的了，房子一住可能就是十年二十年的
在你出手打算買(mǎi)二手房的時(shí)候，一定清楚當(dāng)下新房市場(chǎng)是什么情況，舉個(gè)例子，比如你要買(mǎi)的二手房，是200w的三居室，目前10年房齡，但是目前你要買(mǎi)的二手房的區(qū)域內(nèi)，有在售新房，同樣也是200w三居室，甚至190w三居室，1-2年以后交房，這種情況下，未來(lái)幾年，這類新房就會(huì)把你現(xiàn)在入手的二手房拍到沙灘上，同樣的價(jià)格，大家肯定會(huì)選房齡更新的房子，所以買(mǎi)二手房，一定也要同時(shí)了解新房市場(chǎng)

2.二手房一定要考慮稀缺性
你買(mǎi)的房子，為什么能過(guò)幾年后依然能有很好的流通性？你買(mǎi)的房子具備不具備稀缺性？什么樣的屬性可以稱之為稀缺性？下面我給大家詳細(xì)分享：

第一，學(xué)區(qū)屬性的稀缺性
頂尖重點(diǎn)小學(xué)+優(yōu)勢(shì)明顯的初中片區(qū)，兩兩相結(jié)合，形成的是穩(wěn)定的學(xué)區(qū)的稀缺性
代表是和平，河西，南開(kāi)，其中和平全域，河西一片三片，南開(kāi)北片南片，當(dāng)下熱度相對(duì)會(huì)更高一些
學(xué)區(qū)的稀缺性，我想說(shuō)一下，這個(gè)孩子上學(xué)屬于每個(gè)家庭的頭等大事兒，只要高考和中考還存在一天，那學(xué)區(qū)稀缺性這個(gè)屬性就會(huì)存在一天。但是需要關(guān)注一點(diǎn)，學(xué)區(qū)這個(gè)事兒，挺容易受到消息面兒的影響，上面兒可能開(kāi)個(gè)會(huì)，講個(gè)話，下面可能行情就變了，風(fēng)向就變了，學(xué)區(qū)屬性這個(gè)稀缺性，就是你本身有需求，你買(mǎi)，沒(méi)有任何問(wèn)題，但是如果純純?yōu)榱送顿Y，那就不建議買(mǎi)，現(xiàn)在不是投資房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。

第二，眾望所歸般的選擇，人心的選擇的稀缺性
很多人容易把這一點(diǎn)和上面這一點(diǎn)搞混，舉個(gè)例子，海教園新房時(shí)代就火，二手房現(xiàn)在依舊很有成交量，海教園很多人認(rèn)為就是學(xué)區(qū)的稀缺性，但是并不是
海教園前倆月我也要重新分析過(guò)，海教園是新天津人集中選擇的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，關(guān)注教育，還想住新一點(diǎn)的房子，社區(qū)氛圍感強(qiáng)，生活融入度高，這是海教園的特色，也是屬于他自己獨(dú)有的稀缺性

就像現(xiàn)在，天津公認(rèn)的教育排名，和平第一，河西第二，南開(kāi)第三，這是最近二三十年都是這么一個(gè)排位順序，深入人心的。
大家內(nèi)心都認(rèn)可，都會(huì)去選擇的這樣的區(qū)域，同樣非常有代表性的是武清區(qū)，武清區(qū)可以說(shuō)就是靠這一點(diǎn)來(lái)支撐它的熱度和成交量，大家可以仔細(xì)思考一下
武清作為天津的一個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)，為啥熱度和成交量一直很高？很多北漂還有河北廊坊那邊的，覺(jué)得武清離河北近，武清離北京近，大家的這么一個(gè)內(nèi)心選擇，于是武清的熱度和成交量就都有了

但是說(shuō)到稀缺性，還要考慮一個(gè)指標(biāo)，就是可替代性，還拿武清舉例，選擇武清，高鐵去北京方便，但是同樣的天津站附近，河?xùn)|區(qū)也有很多合適的房子，你甚至可以步行從家去高鐵站，那這一點(diǎn)就不算是真正的稀缺

第三，位置的稀缺性
一些比較特殊的位置，同樣會(huì)具備稀缺性
比如說(shuō)海河邊，比如說(shuō)和平區(qū)，比如說(shuō)南開(kāi)的水上公園，比如說(shuō)河西，南開(kāi)的中環(huán)線以里的區(qū)域，比如說(shuō)天津站附近的區(qū)域，這些都是屬于位置的稀缺性

這里需要特別注意一點(diǎn)，現(xiàn)在好多新房也會(huì)特意蹭位置稀缺的熱度，比如說(shuō)海河邊，可能那海河都偏到市區(qū)外了，但是確實(shí)還是海河沿線，也叫海河邊
類似這種的不算位置稀缺性

第四，配套的稀缺性
其實(shí)這點(diǎn)和上面位置稀缺性很多地方比較像，就是一些重要地標(biāo)建筑作為你房子的配套組成部分。比如南開(kāi)的水上公園附近，老天大南大附近，河西的文化中心廣場(chǎng)附近，人民公園附近，天塔附近。

還有就是一些比較硬的配套指標(biāo)，地鐵，商場(chǎng)，學(xué)校，但是地鐵未來(lái)是遍地都是，但是一號(hào)線和三號(hào)線始終是最重要的地鐵線路
大的購(gòu)物商場(chǎng)，可能真的不如一些大超市，菜市場(chǎng)，煙火氣十足的商街來(lái)得更實(shí)際
重點(diǎn)的公立小學(xué)，距離小學(xué)不遠(yuǎn)的重點(diǎn)公立初中，這是學(xué)校是否有價(jià)值的判定因素

第五，門(mén)檻的稀缺性
這個(gè)小區(qū)，或者某些房源，是進(jìn)入這個(gè)片區(qū)的門(mén)檻，而且這種門(mén)檻不會(huì)被未來(lái)的新房所取代，那這種熱點(diǎn)區(qū)域的門(mén)檻也具備稀缺性，熱點(diǎn)區(qū)域的門(mén)檻房，永遠(yuǎn)是不缺成交量的

以上幾點(diǎn)，聊了稀缺性的問(wèn)題，但是稀缺性這個(gè)事兒，不能單一而論，還是需要綜合在一起進(jìn)行分析