天津樓市，現在很多區(qū)域的價格已經都回到幾年前了，甚至可以說很多區(qū)域的價格已經達到了一個沒有下降空間的情況，隨著天津接下來二套降首付的落地，對市場肯定也會產生一定的刺激和變化，在當下這種情況，我想和大家理性的分析一下，如果各位有在天津安家置業(yè)的打算，或者說有想折騰一下房子改善住房的想法，那今天這篇內容我覺得對大家還是有幫助的，當然如果您非得認為以后房子都會是白菜價，和中央大方向您都要背道而馳的話，那就直接劃過本文就行，寫這個還是希望做一些客觀公正的分析

1.學區(qū)的熱度還會在，需要注意變化
只要中考和高考還存在，家長們對重點學校的熱情就存在，那重點小學對應的房子，以及片區(qū)內優(yōu)質初中多的片區(qū)，這種區(qū)域的房子的熱度就依舊會存在
遠的可以看看和平這些年一路上升的價格，近的可以看看過去一年多河西一片的價格如何升上來的，再到眼前，隨著今年小升初搖號河西三片優(yōu)勢的確立，三片最近的成交量和價格都有上升的趨勢

所以關于孩子上學的房子，這種房子的熱度會一直在
但是需要注意的是，這個熱度不會一直持續(xù)地集中在一個區(qū)域，熱度是會轉移區(qū)域的，同時要注意價格和成交量這兩個重要指標的變化情況，還有就是學校也會有變化，這些東西都是動態(tài)變化的，咱們也得時刻保持對市場對學校的變化的關注，才能做到很好的選擇。

舉個例子，當下大熱的河西一片，閩侯路小學今年一年級差不多得有30個班了，上海道小學得有26-28個班了，以后都得1個學校4個校區(qū)了，上個六年的小學得折騰三趟換校區(qū)，同樣的一片的房價當下也到了一個比較高的位置了，但是河西一片的熱度依舊很高，你還要繼續(xù)高價追這個熱度嘛？這就是需要及時轉換思路，要跟上這個變化做出改變，大家也要注意一下，我這里說的跟上節(jié)奏變化而改變，那之前買河西一片的人怎么辦？你這總要變化，那以前買的人不就閃在里面了嗎？事實不是這樣的，河西一片我建議入手的時候，房價還沒那么高，學生還沒那么多，那會兒你要是買了，現在或自己用，或以后出手，都已經有足夠利潤空間了。就好像我今年年初就已經建議大家關注河西三片一樣，上半年跟我入手的粉絲，現在房子也都看到利潤空間了，以后三片價格漲上來，依舊是穩(wěn)穩(wěn)的并不會虧。

2.一個神奇的指標參考~成交量
很多人覺得，成交量越大越好，成交量越大，買的人越多，房子價格就能往上走，這里我想說的是，房子價格和一般商品的量價規(guī)律還真的不太一樣，房子價格會被太多因素所影響，所以很多時候不能簡單按傳統(tǒng)市場量價規(guī)律來判斷

接下來的天津樓市，必須要關注的還是成交量聚集放大的區(qū)域和樓盤，除去個別新房樓盤以外，大部分成交量還都是會聚集在二手房上面，能不能在二手房找到合適的機會，這是一個非常值得研究的話題和內容

第一，針對孩子上學或者轉學的房子，這種類型的房子其實是最好判斷，以及最沒有懸念的。因為孩子上學或者轉學這種事兒，屬于剛需中的剛需，最硬的需求，所以如果成交量一旦持續(xù)穩(wěn)定的增長，那價格就要密切關注了，肯定是往上走的。
現在需要密切關注的地方，例如河西三片師大二附小的房子，以及南開北重小三強(中營，五馬路，中心)的房子，這兩塊兒區(qū)域的房子成交量還是很穩(wěn)定的

第二，新房成交量≠二手成交量
這種類型的判斷就開始有一點難度了，拿河西新梅江舉例，作為當下河西擁有大量土地供應的區(qū)域，新房小區(qū)的逐步交付，城市建面也一點點好起來了，有地鐵，商業(yè)也在建，一切也都是那么美好，新房成交量也確實如此，新梅江區(qū)域新房成交量確實還是很高的

但是新梅江的二手房成交量，這個確實和新房就不在一個量級上了，為什么會出現這個原因？二手房的成交量和價格是最能考驗出一個片區(qū)房子的物業(yè)，人氣兒，周邊配套，發(fā)展兌現度這些指標，當初的新房規(guī)劃到完善，新房都會變?yōu)槎址?，甚至可以說，二手房最終的成交量能反饋出大家對片區(qū)的認可度

研究新房還是比較容易的，毫無經驗的人，我可以說經過我三個月培訓，我能讓他精通天津絕大部分新房
講的也能頭頭是道，但是二手房這塊兒，可能一個河西我都沒把握三個月能讓人精通，更何況是更多的區(qū)域了，二手房需要長期活躍在一線交易市場，還需要多方面綜合考量的

第三，能不能提前發(fā)掘優(yōu)質區(qū)域和項目？
所謂上醫(yī)治未病，真正優(yōu)秀的醫(yī)生是在疾病剛剛有一點小苗頭時，就把疾病及時掐滅，這是真正厲害高明的醫(yī)生，但是這樣的醫(yī)生也注定不會太出名
房子其實也是一樣，等這個片區(qū)真正熱度起來了，放心，你那會兒入手，價格一定也不是最合適的了，就是這么簡單，在成交量還沒有完全放大，就發(fā)掘到它的潛力和價值，這個是最難的，關于這個話題，后續(xù)有機會我也會給大家寫一寫相關分析。