如何保障我們的房子在以后出手時還能具備一個很強的流通性？這點非常關(guān)鍵，當(dāng)我們把錢變?yōu)榉孔訒r，需要考慮到的一點就是未來有需要時，房子再很容易的變回錢，而不是房子砸手里，今天這篇內(nèi)容，重點聊聊流通性這個內(nèi)容

1.第一核心不是便宜，是區(qū)域的選擇
孩子上學(xué)需求置業(yè)市區(qū)，很多時候選擇的都是老破小
但是如果看一下成交量數(shù)據(jù)，你會發(fā)現(xiàn)，紅橋河北河?xùn)|有很多便宜的老房子，成交量幾乎沒有。但是你看和平河西南開，這些地方的老破小并不便宜，但是成交量一直很穩(wěn)，所以確保流通性的第一步，是先保證區(qū)域選擇的正確性
如果是為了孩子上學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)這個需求，我下面提到的這些區(qū)域和片區(qū)，都是可以保證有流通性的片區(qū)
河西一片，河西三片，南開北片，河?xùn)|三片，還有非市區(qū)的津南海教園，之所以沒有提到和平，因為和平現(xiàn)在流通性已經(jīng)被官方強制給降下來了，這篇內(nèi)容重點聊流通性，所以就先不提和平了
以上區(qū)域，是當(dāng)下孩子上學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)能保障流通性的片區(qū)，當(dāng)然您需求不同，區(qū)域選擇也不同，這個本系列后續(xù)內(nèi)容會重點分析到，今天先不展開

2.房源流通性的核心選房技巧
當(dāng)我們區(qū)域確定好，選擇了正確的區(qū)域以后，下一步就是該選具體要看的房源了，到這一步，其實就比較考驗選房的能力和眼光了，我把一些我當(dāng)下在用的方法今天給大家做一個總結(jié)性的分享

第一，非重小，不頂樓
重點小學(xué)對應(yīng)的房子，頂樓肯定最便宜，如果私產(chǎn)一居頂樓能和中間樓層差價達到20w甚至30w時，頂樓其實也是可以考慮的，雖然沒有電梯，但是頂樓是真的便宜，而且重小頂樓，只要價格合適，賣起來并不難，但是頂樓需要考慮兩點，才建議買，要有居住屬性，價格一定足夠便宜。居住屬性，你不住可以出租
還有就是價格，足夠便宜的且具備居住屬性的頂樓才是好頂樓

第二，企業(yè)產(chǎn)，拆間能不能買？
大家從軟件上看到那些面積特別小的，總價特別低的基本都是企業(yè)產(chǎn)，這種小拆間能不能買？首先企業(yè)產(chǎn)是天津本地人才能買，集體戶口買不了，這個需要了解，至于說能不能買？建議關(guān)注兩點，看總價和單價
如果遇到總價特別低的，可以考慮，畢竟這就是個門檻，但是需要看一下單價，如果單價貴到太夸張了，那就不建議了，舉個例子，150w 40平的私產(chǎn)一居，和120w，20平的企業(yè)產(chǎn)一居，我更建議入手那個私產(chǎn)的。關(guān)鍵一點是，以后你出手賣，私產(chǎn)房畢竟是本地人+新天津人都能接受，受眾面更廣一些

第三，樓層選擇有講究
老房子，尤其是不帶電梯的，四樓及以上我認為都是高樓層，如果房子對應(yīng)重點小學(xué)，那樓層不是關(guān)鍵因素，如果房子就是普通小學(xué)，那一定要看一下樓層
這里給大家提醒一點，河西一片今年漲價了，普小的房子價格都往上邁了不止一個小臺階了，然后我發(fā)現(xiàn)一些不太好的高樓層的價格也渾水摸魚跟著往上走

老房子，最佳其實還是2樓或者3樓，避免了一樓的潮濕和采光，又避開了高樓層爬樓的不方便，但是我說的這倆樓層房源是最少的，原因很簡單，本地人都住著呢，尤其是家里有老人要是有住這倆樓層的，基本都不會換房，老人會覺得住著很舒服，所以能看到老房子的房源大多都是高樓層，很多天津老人換房，也是高樓層往低樓層去換

所以大家注意一下樓層，如果不是重小對應(yīng)的房子，樓層一定要選好，好樓層流通性還是非常不錯的

還給大家分享一點，軟件上看房源時，8樓或者9樓到頂?shù)姆孔樱?樓就是顯示的中樓層，但是6樓到頂?shù)姆孔樱?樓是高樓層，請注意5樓就是5樓，你得這么看，別讓軟件給你帶進去了

第四，戶型朝向和樓棟位置
最佳的是不臨街和南北向的戶型，但是這兩樣都滿足很少，基本如果臨的街不吵，那臨街不是問題
同樣的，戶型這塊兒，南北向最佳，但是如果東西向或者其他方正的也還好，沒啥大問題
注意一些老房子里會有奇奇怪怪的戶型，奇怪戶型建議慎入手，以后大概率不好賣

3.前瞻性的眼光
前面分析的內(nèi)容，基本你做過一段時間業(yè)務(wù)，或者你狠狠的深入研究一段房子，這些內(nèi)容基本也是能夠掌握的，但是接下來要分享的這一點就特別容易忽略

當(dāng)下天津只有和平是六年一學(xué)位，小升初查人戶合一，房子還得提前持有三年。為啥？因為大家之前一股腦的扎進和平，和平學(xué)位嚴(yán)重緊張，房價一路猛推
現(xiàn)在鎖一下流通性，就好很多了
接下來河西和南開，未來也會出相對的措施，倒不至于完全照搬和平，但是也會限制一下，不然你看現(xiàn)在很多學(xué)校一年級都20多個班了，轉(zhuǎn)學(xué)有時一個年級也能新加好幾個班，所以我們這里要分析的就是，如果河西和南開也出措施了，當(dāng)下我們怎么前瞻考慮：

私產(chǎn)房滿兩年沒有大稅，比如你孩子明年上小學(xué)，那就建議今年買，這樣如果到二年級還沒出措施，那就滿兩年可以出手了，保證流通性
如果是在你持有房子周期內(nèi)，開始出措施了，其實同樣不用擔(dān)心，你只需要保障，你入手的房子價格合適，房子所在區(qū)域一直會是熱點區(qū)域，就行了

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